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am 7. Juli

So erreichen wir leistbares Wohnen in Wien

Elisabeth Kittl - Bernd Moidl (Referent für Wohnen und Wohnbau im Rathaus) über leistbares Wohnen in Wien.

2008, Beginn der Krise. Es ist auch der Beginn der rasanten Preissteigerung von Immobilien. Der Wille, mit Immobilien Geld zu machen, erklimmt ungeahnte Höhen.

Gleichzeitig wächst Wien jedes Jahr um mehr als 30.000 Menschen. Entsprechende Wohnungen fehlen. Das kommt dem Investitionsobjekt Wohnraum zugute. Seit 2004 thematisieren die Grünen „Leistbares Wohnen in Wien“ beginnend mit David Ellensohns gleichnamigem Programm. Eine eigene Mietberatung und -vertretung war der Wunsch vieler Grüner. Er scheiterte an den nötigen Ressourcen.

Was haben Problemhäuser mit hohen Renditen zu tun?


Nun wollten wir wissen, was gegen sogenannte Problemhäuser unternommen werden kann? Problemhäusern sind Häuser, die sich meist in nicht sehr gutem Zustand befinden. Sie sind oft nur teilweise bewohnt, meist von Mietern und Mieterinnen, die schon ihr halbes Leben dort verbrachten und wenig Miete bezahlen. Sie bringen wenig Zinsertrag und man will sie daher gerne loswerden. Das Haus abzureißen und neu zu bauen oder zumindest zu sanieren, ist das ertragssteigernde Ziel. Danach können die neuen Wohnungen teuer verkauft oder vermietet werden. Hier, sagt Bernd Moidl, ist es vor allem wichtig, dass die BewohnerInnen dieser Häuser um ihre Rechte Bescheid wissen.

Aufgrund eines niedrigen Wohnungsangebots und einer hohen und immer noch steigenden Nachfrage klettern die Miet- und Kaufpreise von Wohnungen in die Höh‘ – viel schneller als die Durchschnittseinkommen und die Inflation. Vor allem für sanierte oder neugebaute Wohnungen ist in manchen Gegenden Wiens mehr als das Doppelte erzielbar als noch vor zehn Jahren. Das Geld der besserverdienenden Wohnungssuchenden glänzt in den Augen der ImmobilienbesitzerInnen.

Zudem ist der Charakter der Viertel durch Abriss von Altbestand bedroht. Um die bald wild gewordene Abrissbirne einzubremsen, fordern die Grünen Schutzzonen und einen erhöhten Bestandsschutz, in dem alte Häuser nicht mehr so leicht abgerissen werden dürfen. Der Altbaucharakter der Stadt soll mit Hilfe des Ensembleschutzes gewahrt bleiben.

Was kann nun die Stadt für leistbares Wohnen tun?


  • mehr geförderter Wohnbau
  • mehr Miete, weniger Eigentum
  • mehr Wohnungswidmung
  • mehr Gemeindewohnungen
  • Leerstandsabgabe
  • … die längst überfällige Reform des Mietrechtsgesetzes.

Eine Komponente, leistbares Wohnen zu unterstützen, ist der geförderte Wohnbau. Er wirkt durch die niederen Mietzinse preissenkend auf den Markt ein. Heute wird aber ein immer kleinerer Anteil an Wohnungen gefördert. Waren es bis 2010 noch 67%, wurden bis 2014 nur mehr 37% der neu gebauten Wohnungen geförderte. Das befeuert die Preise und damit die privaten Investitionen in Immobilien.

Eine neue Bauordnung


Das Wohnbauressort ist für die Wiener Bauordnung zuständig. In der BauO wird auch die Raumordnung geregelt und unterliegt somit dem Wohnbau- und nicht dem Grünen Stadtentwicklungsressort. Ein Wiener Unikum. Vassilakou muss also mit Ludwig verhandeln, wenn es um die gesetzliche Grundlage von Flächenwidmung geht. Da geförderter Wohnbau eine Schlüsselfunktion für leistbares Wohnen in der Stadt einnimmt, wird gerade über eine neu zu schaffende Widmungskategorie „geförderte Wohnungen“ diskutiert.

Unter Rot-Grün wird städtischer Baugrund als Baurecht vergeben undnur mehr in begründeten Ausnahmefällen verkauft. So bleibt der Einfluss der Stadt auf die Bodenpolitik langfristig bestehen. Außerdem müssen Gemeinnützige Bauvereinigungen, wenn sie Wohnungen auf Baurechtsgründen errichten, Wohnungen nicht nach zehn Jahren den MieterInnen zum Kauf anbieten. Dadurch verbleibt geförderter, mietbarer Wohnraum am Markt und nimmt Einfluss auf die Preise des gesamten Immobilienmarktes. Mehr Wohnungen erhöhen das Angebot. Damit bleibt die Nachfrage geringer und die Wohnungspreise auch. Wohnen bleibt leistbar.

Ein dritter Faktor zur Schaffung von mehr Wohnungen ist die Nachverdichtung. Ungenutzte Flächen, die Überbauung einstöckiger Gewerbeobjekte oder oberirdischer Garagen sollen für den Wohnbau freigegeben werden.

Schließlich hat die Gemeinde Wien selbst Grund und Boden. Der unter Wohnbaustadtrat Faymann 2004 eingestellte Bau von Gemeindewohnungen wurde unter Grüner Regierungsbeteiligung wieder aufgenommen. Bis 2020 sollen so 4.000 neue und günstige Gemeindewohnungen errichtet werden.

Diskutiert wird derzeit eine Leerstandsabgabe. Eine solche war schon zwischen 1982 und 1985 gesetzlich verankert, wurde aber vom VfGH, va. aus formalen Gründen, aufgehoben. Das Ziel der Leerstandsabgabe ist es, Anreize zu schaffen, leer stehende Mietobjekte wieder auf den Markt zu bringen. Wieder derselbe Effekt: leistbares Wohnung durch größeres Angebot.